銀主盤入手錦囊

經歷五波疫情，經濟不穩對本港樓市的影響逐漸浮現。載至2022年11月，銀主盤的供應已連升6個月，數量增至226伙，再創13年新高。話雖如此，行經地產舖，甚或網上搜尋，似乎都不見銀主盤的蹤影。究竟神秘的「銀主盤」與一般的樓盤放放售有何分別？選購銀主盤有甚麼需要注意的因素？

甚麼是「銀主盤」？

單從字面看來，「銀主盤」中的「銀」字很容易便令人聯想到與銀行有關。一般業主買樓也會向銀行借款，承造按揭每月供款。至於銀主盤的出現歸根究底成因只有一個 -- 業主無法繼續供款，又未能與銀行達成協議解決供款問題，斷供後由「銀主」，亦即放貸的銀行或財務公司收樓，再以「銀主盤」形式將單位再行推出市場，售出物業以抵債。

銀主盤購買流程

銀主盤屬二手物業，現時主要有兩種購買方式：1）透過代理，向銀行入標；2）在物業拍賣會上公開拍賣。

目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。有興趣的買家可以預約睇樓，合意的話可經代理下標書洽購。入標銀主盤不一定以價高者得，並無劃一定價。如買家出價未達債權人的目標價，便有機會流標。

銀行或財務公司亦會定期將部份銀主盤交予拍賣行，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。

銀主盤可承造按揭嗎？

坊間有傳言銀主盤無法承造按揭，但事實上不論從按揭息率或年期來說，甚至該有的按揭優惠，銀主盤與普通私樓並無分別。銀行只會按正常準則，根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數，不會因著銀主盤的原故而有差別待遇。不過，要注意銀主的成交期較短，只有45日，因此預先備妥一切借貸文件有助按揭申請更順利。至於按揭保險的話，由於申請需時，未必能趕及銀主盤的成交期，因此1,000萬以下物業最高只能申請六成按揭（貸款上限500萬）。

跟一般二手物業一樣，有些銀主盤是無法承造按揭的。若是銀主盤的樓契不齊、被釘契又或有僭建等問題，銀行便不會承按，買家需要「一炮過」全額支付樓價值。

購買銀主盤注意事項

1) 物業拖欠負債

大部分銀主盤都是由於原業主欠債無法供款而造成，所以物業的管理費及水電費相信亦欠交多時，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，買家需要預留資金支付欠款。不過，除物業的管理費及水電煤費之外，新業主不必擔心要承擔舊業主的個人債務。

2) 物業狀況

購買銀主盤必需留意內部裝修情況，必須安排「睇樓」，視察單位內狀況。不少銀主盤由於原業主財務問題及曾丟空一段時間，內部或較為破舊，甚至有日久失修的問題，買家應預留資金，考慮裝修費及維修費問題。

3) 僭建問題

如果物業本身有任何改裝、僭建或是結構上的違法問題，銀行亦會在合約中設有不負責的條款。買家最好先由相熟的代理、驗樓師傅或是律師，認真了解單位的狀況。另外，入手前必先查冊，除可知道單位有否非法改動，更可全面了解單位狀況，是否有未解除法令等。

4) 細閱買賣合約

銀行準備的買賣合約，通常都設立多項條款保障銀行本身利益，例如多項免責條款、要求買家負責銀行的律師費等等。買家在簽署文件前，宜先細閱及考慮自己是否接納所有條款。