逆按揭全攻略，一文講清利弊

退休必讀逆安揭攻略

香港的安老福利向來被受詬病，若無支援，單靠強積金（MPF）相信退休人士也要為自己的生活使費多作籌謀。香港按揭證券公司於 2012年推出「安老按揭計劃」， 亦即所謂的「逆按揭」，打正旗號「終身免還款」。讓合資格業主將物業抵押給銀行，換取一筆貸款或年金，而貸款人可以繼續住在物業直至終老，貸款人更可選擇是否還款以贖回物業，極具彈性。

用物業帶來退休收入

作為創新的按揭服務，安老按揭與其他樓宇按揭最大分別在於前者是抵押已供滿物業借錢，即有了物業後才借貸，故稱為「逆按揭」；後者則是抵押未供物業借錢，即有了貸款才買樓。安老按揭對象只限長者，讓老人家抵押名下部分或全部住宅物業，向銀行借錢安老，最後還可選擇不還錢。整個計劃非常適合有樓揸手但現金不足的長者，讓他們在財務安排方面多一項選擇，令晚年生活質素有所提升。

逆按揭申請資格

安老按揭的申請人必須為55歲或以上，並持有有效香港身份證；如果是未補地價資助房屋的業主，年齡要求會提高至60歲或以上。另外，此按揭計劃要求申請人必須身家清白，不涉破產或破產呈請，亦不可有債務重組在身。

至於用作抵押的物業必須是樓齡50年或以下的香港住宅物業，沒有任何轉售限制，亦沒有出租。如果抵押物業是未補地價資助房屋，則需要獲得有關當局書面批准。住宅物業需要借款人以個人名義持有。如果聯名物業，最多可與另外 2 人共同持有，而 3 位業主都要成為共同借款人。

5 步申請逆按揭

申請安老按揭第一步先接受初步評估，申請人可先聯絡參與機構審視是否符合申請資格。目前本港共有12間金融機構提供有關計劃，但要注意，當中並不包括最大銀行滙豐及恒生銀行。

申請必先預約與合資格的輔導顧問會面。透過輔導顧問了解安老按揭貸款的詳情細節，然後申請者將獲發輔導證書一張以便向銀行申請按揭。整個申請流程如下：

1. 先與合資格輔導顧問會面(講解計劃特點)
2. 完成按揭輔導後，獲發輔導證書
3. 尋找銀行申請安老按揭
4. 放款日前須完成健康問卷
5. 正式批出貸款

逆按揭如何運作？

逆按揭又稱為安老按揭最大的原因是在一般情況下借款人可終身毋須還款。雖然物業已抵押予貸款機構，但借款人仍是物業業主，可繼續居住直至百年歸老。

當申請人百年歸老後，其遺產代理人可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。出售物業後有任何餘額，貸款機構將退還給其遺產代理人。

逆按揭成數上限

安老按揭計算貸款額的方法，與一般按揭不同。一般而言，申請人每月收取的逆按揭貸款金額，或所謂的每月年金金額受到申請人的年齡、借款人數目、年金年期，以及樓價所影響。每月年金的計算可參考下表：

以一個60歲單身退休人士為例，若申請按揭的單位樓價為100萬，每個月便可獲得 $2,000至3,700 年金收入。若同為60歲單身退休人士，但選擇10年年金年期，樓價估值600萬，每月年金為$22,200 ($3,700 x 6 = $22,200)

破解穩藏收費

申請安老按揭會衍生 3 種費用，分別為：1. 按揭保費；2. 輔導費；3. 法律費用。

1）按揭保費

逆按揭保費分 2 部分，金額會累積至貸款額：  基本按揭保費＝可按物業價值的 1.96%，由第 4 年至第 10 年分 7 期支付。 每期費用＝可按物業價值嘅 （1.96% / 7）＝0.28% 根據安老按揭貸款的總結欠，以年利率 1.25% 計算，按月支付。

2）輔導費

申請安老按揭前，業主必須預約同合資格輔導顧問會面，由輔導顧問詳細講解產品特點，完成後會向業主發放輔導證書。當中所需支付的輔導費理應計算入貸款額。

3）法律費用

業主要為簽署按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。同樣地，業主可選擇將費用計算在貸款額內。

4）手續費（非必須）

安老按揭生效起，每次成功申請以下手續，須支付 $1,000 手續費，業主可同樣選擇將費用計算在貸款額內。

• 更改年期
• 一筆過提取貸款
• 增加物業抵押
• 解除物業抵押

5）驗樓費（非必須）

如物業樓齡超過 50 年，銀行會要求業主提交驗樓報告，業主須就此支付驗樓費，業主可同樣選擇將費用計算在貸款額內。

雖說部分費用可以計入安老按揭貸款，借款人未必需要真金白銀支付，但所謂羊毛出羊身上，這些收費亦最終會影響到借款人每月所收到的金額。