資產按揭錢滾錢

資產按揭錢滾錢

按揭審批流程中，銀行需要評估借款人的還款能力，當中最常見的是計算借款人的每月債務供款佔入息比率。一般來說，銀行會要求借款人提供入息證明如公司糧單、薪金入賬銀行紀錄或稅單等，以評估借款人的入息水平及償還債務能力。另一方面，所謂的「資產按揭」其衡量供款能力的方式則與上述概念完全不同，無需審視收入，只按借款人的資產水平進行評估。

甚麼是「資產按揭」？

銀行審批按揭，除卻一般以申請人的入息證明以審視其供款能力，另一款按揭審批方式是依據借款人的資產水平作評估。所謂「資產按揭」根據現行樓按措施，以資產水平基礎申請按揭，按揭成數高達4成。銀行普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值(net assets)指持有或可接納之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。

何為資產？應如何計算資產淨值？

就銀行而言，一般可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等。銀行普遍會以資產淨值作為貸款審批基礎，資產淨值意指資產總值減去負債的淨額。銀行之間計算資產淨值的方式未必相同，當中以現金及股票基金類別較易計算，現金存款一般可獲100%納入資產值。至於股票基金類別，有不少銀行同樣接納市值之100%作為資產值，但亦有銀行要求將市值打折扣計算，例如是8折或9折。至於物業或車位類別，大部份銀行只可接納有關估值之50%納入資產值，若物業仍有按揭在身，計算方法更會較複雜及嚴謹。

每間銀行對借貸額的計算方法有異，普遍來說，銀行會以「物業一半價格」為資產淨值去計算。舉例來說，55歲的借款人已退休，剛購入一個樓價$600萬之單位。作為退休人士，借款人已沒工作故未能提供入息證明，但他持有市值$300萬的股票及$300萬現金儲蓄，沒有任何負債，銀行接納其資產淨值達$600萬，以評估資產水平方式批出4成按揭，按揭額達$240萬。

資產按揭的好處

資產按揭適合擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的借款人，有個別銀行會提供較簡單的方式，假如有一個現契樓，還清按揭，銀行可以借出估值的25%，假如市值800萬，可得200萬按揭貸款額，但要注意，申請人年齡不可超過60歲。

通常具備可觀資產，如已供滿單位的業主都屆退休之時。以一般樓按計算，假設借款人60歲，將75減去60人齡，即15年為最長供款年期。當需要為入息做壓力測試，入息要求便得比人齡較小的申請人高很多。

於此情況，資產按揭只需考慮申請人的資產淨值、物業市值去計貸款額，更能切合借款人需要。另外，相比傳統入息計算，資產按揭的證明文件不算多，例如現契樓業主，本身沒有任何債務，只要提供身分證明文件、住址證明、主要銀行戶口來往紀錄即可。審批時間方面, 資產按揭較傳統入息按揭需時較短。由於免卻了將擔保物業按揭供款計算，不用請他人作擔保同時銀行亦不會特別過問借貸目地，自由度較大，免卻不少無謂壓力。

資產按揭注意點

雖說申請資產按揭並不需要提交收入證明，但不竟最終借來的款項還是要還給銀行，因此借貸時要清楚計算自己的還款能力，如果入息根本無法在還款期內償還清所有貸款的話，變相就會為自己帶來麻煩。

另一方面，物業大部份只計估值50%，而這點還是說「現契樓」，亦即是無按揭在身的物業。若果仍然有未供完的按揭，則會以物業估值之50%扣減按揭餘額。例如一個市值1000萬元物業，估值一半即是500萬元，再扣除未供完的300萬元，能夠計算為「淨資產」的金額就只有200萬元。

若然物業以聯名形式持有，則視乎是分權契 (Tenant in Common) 或者長命契 (Joint Tenant) 形式持有物業，前者會按業權比率作計算，後者則是將物業價值除二。

另外，有些朋友可能會有基金、債券的利息收入，這些收入又可以當作資產借按揭嗎？答案是可以的。不過一般來說，這些基金債券約為2厘息左右，如果想加入這些資產借按揭的話幫助也未必太大。而你亦需要具備充足的文件作佐證才有機會令銀行接受，所以對一般大眾來說亦未必是理想做法。