財仔服務全面睇

財仔服務全面睇

財務公司又稱為財仔，經常被電視劇集的情節描繪成「9出13歸」「食人唔𦧲骨」的高息放債人。事實上，財務公司屬於受監管金融機構的一種，在本港獲政府發牌的財務公司已逾千間，提供各種借貸服務。除了最普遍的私人貸款外，財務公司的另一主力產品就是物業相關的借貸服務，除一般按揭外，還包括業主貸款、空中釘、單邊按揭等。截至2022年第三季止，過去兩年落成新盤中經由財務公司按揭便有2458宗，牽涉金額約236.4億元，佔全港新盤按揭大概7%。事實上，財務公司的服務涵蓋範疇頗多，可從多方面滿足貸款人的刁鑽要求。

財務公司私人貸款

私人貸款稱得上是財務公司最為人所知的服務。其中最大特色在於批核速度相當快，借貸文件齊備的話，最快可以做到隔日甚至24小時批核，對急需現金周轉的借款人來說非常方便。當然，每項服務也有其成本，快速批核背後換來較高的利息，以現時為例，利率大概是15%，遠較銀行的按揭息率為高。

一按／二按或多重按揭

既然同樣提供按揭服務，利息還要較高，除卻快速批核這優點，究竟有甚麼吸引借貸人選擇向財務公司而非銀行申請按揭呢？相信一大原因在於財務公司的低門檻及批核彈性。有些借貸人可能因負債比率或欠缺入息證明而未必能夠符合銀行的要求，有些借貸人甚至已經有按揭在身需要申請二按或加按，而入息卻未能通過壓力測試，基於這些原因也可能需要轉向財務公司承造按揭。

受到金管局的規範下，銀行所提供的按揭服務以及審批程序也受到限制。既需繁複的證明文件，整個申請程序亦需長達3-4星期處理。因此即使利息較低，銀行按揭實在未能照顧一班急需現金的客戶需要。財務公司提供的二按服務正可填補空缺，有助解決客戶短期的資金問題。

財仔呼吸Plan

近年不少發展商為吸引買家，紛紛推出「呼吸 plan」，簡單來說即「有呼吸都能夠申請的按揭計劃」，是標榜門檻低，成數高的按揭方案。呼吸plan 對於很多新業主來說有一定程度的吸引力，特別是一眾首期彈藥不多但又想買新樓的買家，透過呼吸plan便可借到高成數按揭買樓。要留意的是，呼吸plan在按揭初期的利息通常都會和市場相約，大約 2~3厘。然而，蜜月期過後，呼吸plan的利息就會以幾何級數跳升，約是 P-1至P+1 的水平。由於當初首期較低所以貸款額較高，加上高息口的緣故，業主的還款壓力也會倍增。

單邊按揭

所謂單邊按揭，意思是指物業有多於一名業主，而其中一名業主就其擁有的部分業權單方面申請按揭，銀行一般不會接受這類貸款，只有小部分財務公司會接受，但息率極高，一般為18 - 24厘以上。如果按揭本身是已經有一按在銀行或財務公司，只要按揭成數有足夠額度 (俗稱水位)，某些財務機構亦會考慮批出單邊契的二按申請。

單邊按揭的最大好處，是申請人不需要知會另一業權擁有人，若借貸人不動聲色以單邊按揭套現，然後順利完成還款，身邊人可以全不知情。另外，申請單邊按揭甚至不一定需要提供樓契正本，變相即使屋契並不是借貸管有的話，也不用擔心欠缺文件而無法申請按揭。要注意的是，財務公司本來的利息已經高，而單邊按揭這種比較特殊的按揭更加會再高一點，借款前必先確定自己的還款能力，避免欠下責務卻無力償還。

空中釘

空中釘是一種比較特別的私人貸款方式，一般在借貸人辦理按揭貸款需要同時簽訂一份按揭契，律師樓會將這一份按揭契登記在田土廳。部分借貸人有可能在簽訂按揭契之後要求律師樓暫緩登記按揭契上田土廳，從而偷出時間向財務公司以私人貸款名義進行借貸。

空中釘主要目的是方便需要做樓按以外貸款的業主，空中釘可以幫助避免銀行發現業主進行二按而call loan的機會，同時貸款的現金也更快到手，方便周轉應急。

做空中釘的最大壞處，在於一來利息相當高，而且貸款金額不高。加上當申請空中釘時，財務公司其實也需要信貸審查，當向銀行或按保申請按揭時定會向借貸人查詢該TU enquiry的詳情。若解釋不獲接受，又或被銀行發現物業有財務公司按揭，被call loan的機會甚大。

無契樓按揭

無契物業在法律層面屬於不完整或者有瑕疵，因此有機會影響業主業權。在這個情況下，無契物業要買賣或者按揭都會有難度，一般來說物業想在自由市場上出售樓價也會跌三成。這個情況唯一解決辦法便是，業主透過律師樓宣誓申請補契。一經辦理補領手續，新樓契具有法律效用，然而，銀行不一定會視之為正常物業，有關物業的按揭審批以至樓價仍有機會受影響。如果業主想為物業做按揭，市面上只有少量銀行會承做補契物業的按揭，假如業主真的不幸丟失了樓契而又急需資金周轉，財務公司可能成為唯一選擇。

業主貸款

所謂業主貸款，故名思義就是「為業主而設的貸款」，打著旗號「有樓就有現金」。嚴格而言並非貸款，反可視為以物業作為貸款條件的私人貸款。貸款機構對業主貸款申請人的審批要求相對寬鬆，免壓測，有些更聲稱可免信貸審查，批核時間特快，有機會一天內審批完成。業主貸款一般為無抵押貸款，不用交出樓契，免律師費，提早還款亦不罰息。不少財務機構更提供現金回贈，或超市現金券吸客。業主貸款一般以月平息計算每月還款額，息口固定，但貸款利率會高於按揭利率。

業主貸款的存在，某程度是基於財務公司不能做居屋及公屋一類資助房屋按揭所致。當業主需要抵押物業作緊急的資金周轉，而銀行又有機會call loan，業主就可能會選擇業主貸款。由於不是按揭類型貸款，假如借貸人無法還款，財務公司也不能向法庭申請收樓，最多只能夠直接申請借貸人破產。